有关房屋建筑面积及公摊面积的规定

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

  第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

  第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

  第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

  第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

  商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

  第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：

  １、套（单元）内的使用面积；

  ２、套内墙体面积；

  ３、阳台建筑面积。

  第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：

  １、套（单元）内的使用面积

  住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

  ２、套内墙体面积

  商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。

  商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

  非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

  ３、阳台建筑面积

  按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

  ４、套内建筑面积的计算公为：

  套内建筑面积

  套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

  第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：

  １、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

  ２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

  第九条 公用建筑面积计算原则

  凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

  公用建筑面积按以下方法计算：

  整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

  第十条 公用建筑面积分摊系数计算

  将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

  公用建筑面积

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

  公用建筑面积分摊系数

  套内建筑面积之和

  第十一条 公用建筑面积分摊计算

  各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

  分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。

  第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

  第十三条 本规则由建设部解释。

  第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行。

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

建住房[2002]74号

    各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：

    为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：

    一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。

    二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

    三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：

    （一）房屋层高

    计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

    （二）外墙墙体

    同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

    各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

    金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

    （三）斜面结构屋顶

    房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

    （四）不规则围护物

    阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

    （五）变形缝

    与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

    （六）非垂直墙体

    对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

    房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

    （七）楼梯下方空间

    楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

    （八）公共通道

    临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

    （九）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

    （十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

    （十一）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

    四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

    五、本通知自二○○二年五月一日起执行。

    各地在执行中有何问题，请及时告我部住宅与房地产业司。

    中华人民共和国建设部

    二○○二年三月二十七日